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【央视新闻客户端】
专家称，美国需新增200 万至 2000 万套住房才能填补缺口 ，这凸显了满足全国住房需求的艰巨挑战。
作者：朱莉?Z?韦尔
美国正面临严重的住房短缺问题。穆迪（Moody’s）估算 ，解决这一问题需要新增200 多万套住房 。
但高盛（Goldman Sachs）的分析师认为缺口为300 万套；齐洛（Zillow）的预估超过400 万套；布鲁金斯学会（Brookings）预测为500 万套；麦肯锡（McKinsey）则称缺口达800 万套 。与此同时，国会共和党人坚称缺口更接近2000 万套。
还有一些经济学家认为 ，美国根本不存在住房短缺 。
这些截然不同的预测 ，反映了量化美国住房需求的巨大挑战 —— 这一难题的核心，是对住房成本 、居住人数及占地面积的一系列假设 。
住房可负担性是关键的政治议题，且对许多美国人来说愈发遥不可及。因此 ，确定全国住房需求不仅是学术研究 ，更是制定解决问题政策的关键 。
空置率与 “缺失家庭 ”
美国人口普查局数据显示，全美共有1.46 亿套住房 。其中 ，810 万套属于 “合住家庭” ，即人们与非亲属同住。齐洛的住房缺口估算假设，这部分人群更希望拥有自己的住房 。该房地产网站还称 ，全美有340 万套可供出租或出售的空置住房 。因此 ，齐洛的经济学家从合住家庭数量中减去可用住房数量，得出结论：美国需额外新增 470 万套住房。
多项分析聚焦两个核心问题：合理的住房空置率应为多少？以及有多少消费者因成本问题推迟独立居住？
看似有悖常理的是 ，健康的房地产市场需要一定的空置率 。例如 ，空置房产可能处于租客 / 买家交接期，或正在翻修；也可能意味着业主在多套房产间轮换居住 。据全美住宅建筑商协会（NAHB）数据 ，全美有600 多万套住房（约每 20 套中有 1 套）为第二居所。
专家对健康的空置率水平定义不一 ，区间从3% 到 13%不等。2008 年房地产危机后，住房建设崩盘，空置率跌至近 20 年最低：自有住房空置率不足1% ，租赁住房空置率仅5% ，至今尚未完全恢复 。
理想的住房数量，看似可以简单定义为：每户一套住房 + 一定比例的空置住房 。但问题是 ，我们无法准确统计家庭数量。
当住房成本高得令人望而却步时 ，成年子女往往会与父母同住更久 。皮尤研究中心报告显示，2023 年 ，18% 的 25 至 34 岁成年人与父母同住 ，而 20 世纪 70 年代这一比例仅为8% 。
对许多经济学家而言，住房缺口的计算公式应为：现有家庭数量 + 合理空置住房数量 + 若住房库存充足 、价格下降而自然形成的新增家庭数量。
然而 ，即便采用同一框架 ，不同研究人员得出的住房缺口结论仍天差地别 。
穆迪分析与政策地图（PolicyMap）指出，要让美国住房市场恢复 1985 至 2000 年的均衡状态 ，需80 万套住房 。再加上120 万套 “被压抑的家庭 ”（即尚未组建的家庭） ，结论是美国需额外新增 200 万套住房。
布鲁金斯学会的计算目标是恢复 2006 年12% 以上的空置率（接近历史峰值） 。该机构通过复杂的统计模型，梳理出自那以后家庭组建率下降的原因中，有多少源于房价 ，而非年轻人就业困难、晚婚等其他因素 。最终得出结论：美国需额外新增 490 万套住房。
类似的分析还包括房地美（Freddie Mac）的报告 ，其认为缺口为370 万套 。高盛分析师采用了 “空置率 + 被压抑需求 ” 的方法，同时结合数学模型 ，计算出使住房自有率相对于收入的可负担性恢复至 20 世纪 90 年代水平所需的住房数量 。两种方法得出的结果均在300 万至 400 万套之间。麦肯锡则将新增家庭 、空置住房 、解决无家可归问题的住房需求 ，以及为过度拥挤住房（一间卧室住多人）更?
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